Sfatul avocatului: CONTRACTUL DE VÂNZARE CUMPĂRARE

Procurarea de bunuri este o necesitate constantă. Vânzarea reprezintă contractul pe care aproape fiecare persoană va fi nevoită, măcar o dată în viață, să îl încheie, fiind una dintre cele mai uzitate convenții. Totodată, în materie juridică, normele aplicabile contractului de vânzare-cumpărare stau, în lipsa unor prevederi speciale, la baza tuturor celorlalte contracte.

CONDIȚII DE VALIDITATE

Pentru a fi legal, contractul de vânzare-cumpărare trebuie să îndeplinească mai multe condiții: consimțământul părților să fie valabil exprimat, părțile să aibă capacitatea de a contracta, să fie stipulate detalii atât privind bunul care face obiectul vânzării, cât și prețul acestuia și să existe o cauză licită și morală.

Consimțământul se consideră a fi valabil exprimat dacă nu a fost afectat de eroare, violență sau dol. Altfel spus, părțile contractante trebuie să aibă deplina reprezentare a actului juridic pe care îl încheie, a drepturilor ce decurg din acesta, precum și a obligațiilor subsecvente.

Conform art. 43 din Codul Civil, nu au capacitate de exercițiu minorii care nu au împlinit vârsta de 14 ani, precum și interzișii judecătorești. Pentru cei ce nu au capacitate de exercițiu, actele juridice, precum contractul de vânzare-cumpărare, sunt încheiate de către reprezentanții lor legali. Incapacitățile speciale de a cumpăra sau de a vinde au fost prevăzute și sunt enumerate expres și limitativ la art. 1653-1655 din Codul Civil.

Legiuitorul a prevăzut ca moment al încheierii contractului realizarea acordului de voință asupra bunului vândut și asupra prețului acestuia. Orice bun poate fi vândut, în măsura în care vânzarea acestuia nu este interzisă ori limitată prin lege, convenție sau testament. Spre exemplu, dacă obiectul vânzării îl reprezintă un bun viitor (o cultură de cereale), dreptul de proprietate se transmite către cumpărător la momentul realizării bunului. Mergând pe exemplul arătat, este important de subliniat că, în cazul în care cumpărătorul și-a asumat prin contract riscul nerealizării bunului (cultura a fost afectată în totalitate), acesta va fi în continuare obligat la plata integrală a prețului. Totodată, în cuprinsul contractului este obligatorie clauza privind prețul acestuia. Prețul constă într-o sumă de bani, trebuie să fie serios (să nu fie o vânzare simulată – de exemplu, un preț nerealist în contractul de vânzare-cumpărare ar putea ascunde o donație), determinat sau determinabil. Vânzarea este anulabilă când prețul este stipulat fără intenția de a fi plătit sau este disproporționat față de valoarea bunului.

Cauza este motivul care determină fiecare parte la încheierea contractului, iar aceasta trebuie să existe, să nu contravină legii, ordinii publice și nici bunelor moravuri.

SUPORTAREA CHELTUIELILOR

În lipsa unor clauze contrare, regula prevede suportarea cheltuielilor vânzării de către cumpărător. În cazul bunurilor mobile, cheltuielile de predare a bunului (măsurare, cântărire, daca este cazul) cad în sarcina vânzătorului, iar cele de transport și preluare de la locul executării sunt în sarcina cumpărătorului.

PROMISIUNEA DE VÂNZARE (ANTECONTRACTUL)

Părțile pot alege încheierea unui antecontract de vânzare cumpărare, menționând data la care urmează a se perfecta contractul. În cazul în care, la data stabilită, una dintre părți refuză în mod nejustificat să încheie contractul promis, cealaltă parte are dreptul de a se adresa instanței de judecată în vederea obținerii unei hotărâri care să țină loc de contract, în termen de 6 luni de la data la care ar fi trebuit încheiat contractul.

Sumele plătite cu ocazia încheierii antecontractului reprezintă, în lipsa unor mențiuni contrare, un avans din prețul convenit.

GARANȚII

Vânzătorul este de drept obligat să îl garanteze pe cumpărător împotriva evicțiunii, adică să răspundă în cazul pierderii totale sau parțiale a dreptului de proprietate asupra bunului. Spre exemplu, dacă o terță persoană ar pretinde un drept asupra lucrului, născut anterior vânzării și care nu a fost adus la cunoștință cumpărătorului, vânzătorul este obligat să garanteze. De asemenea, această garanție se extinde și asupra evicțiunii ce provine din fapte imputabile vânzătorului, chiar dacă acestea s-au ivit ulterior vânzării. Părțile, prin cuprinsul contractului, pot conveni să extindă sau să restrângă acestă garanție, având chiar și posibilitatea de a stipula exonerarea vânzătorului de la orice garanție.

Mai mult, vânzătorul garantează cumpărătorul contra oricăror vicii ascunse care fac bunul vândut impropriu întrebuinţării la care este destinat sau care îi micşorează în asemenea măsură întrebuinţarea sau valoarea încât, dacă le-ar fi cunoscut, cumpărătorul nu ar fi cumpărat sau ar fi dat un preţ mai mic. Viciul ascuns înseamnă, conform legiuitorului, că nu putea fi descoperit, la momentul vânzării, fără asistență de specialitate, de către un cumpărător prudent și diligent. Vânzătorul nu datorează garanție pentru viciile pe care le-a adus la cunoștința cumpărătorului.

De la momentul constatării viciilor, cumpărătorul este obligat să le aducă la cunoștința vânzătorului, într-un termen rezonabil, sub sancțiunea decăderii.

Ca efect al garanției, cumpărătorul poate obține: înlăturarea viciilor de către vânzător sau pe cheltuiala acestuia, înlocuirea bunului cu unul la fel, dar fără vicii, reducerea corespunzătoare a prețului sau rezoluțiunea contractului.

Dispoziţiile privitoare la garanţia contra viciilor ascunse se aplică şi când bunul vândut nu corespunde calităţilor convenite de către părţi.

Incheierea contractelor poate suporta aspecte particulare. Un astfel de contract special de vânzare-cumpărare poate fi reprezentat de tranzacţionarea unui imobil. Pe lângă aspectele juridice generale pe care le incumbă realizarea unui astfel de contract, tranzacţionarea unui bun imobil necesită o serie de documente deja cunoscute precum cărţile de identitate ale părţilor, certificat de căsătorie sau divorţ, acte de proprietate, dar şi documentaţie cadastrală şi încheierea de intabulare, extrasul de carte funciară, certificatul fiscal pentru vânzare, la care se adaugă un act specific, denumit certificat energetic al imobilului (acesta permite cumpărătorilor să evalueze performanţa energetică a clădirii). Astfel de situaţii particulare sunt frecvent întâlnite, consultarea unui specialist putând acoperi paleta variată de condiţii necesare încheierii unui contract de vânzare-cumpărare în condiţii optime.

A consemnat av. Diana Alexandra Grama,

Baroul Galați

Don't be selfish, share it on...Share on FacebookShare on Google+Tweet about this on TwitterShare on LinkedInPin on Pinterest

Postați un comentariu

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *

*